Les quartiers de Bordeaux :

Les Chartrons

Aujourd’hui l’un des quartiers les plus prisés, et peut-être bien le quartier le plus connu de Bordeaux par son nom, le quartier des Chartrons coche toutes les cases . Ce n’est pas pour rien qu’il attire tant les familles que les étudiants, en passant par les jeunes actifs. Présentation d’un quartier qui cultive un véritable art de vivre.

Un peu d’Histoire

Le quartier des Chartrons tire son nom des moines de l’ordre de Chartreux qui, au XIVème siècle, ont fondé un monastère, autour duquel s’est développé un faubourg (c’est-à-dire, au-delà des limites des murs de la ville d’alors).

Par extension, les habitants du faubourg ont été nommés « les Chartrons ».

Justement, le XVIIème siècle marque le siècle d’essor du faubourg avec l’installation de négociants en vin venus du Nord de l’Europe : Anglais, Flamands, Irlandais. Le port de la Lune (le nom donné au port de Bordeaux, en raison de la forme en croissant de la Garonne) développe alors une activité florissante avec le commerce du vin.

Cette activité économique et portuaire soutenue se traduit par l’édification de nombreux chais, hangars, et entrepôts de stockage. Une typologie de construction adaptée à l’activité du négoce du vin, combinant lieux de travail et habitations des négociants est née, que l’on peut nommer « maison à chai ».

L’enrichissement de ces commerçants donne lieu à la construction de maisons bourgeoises, qui sont aujourd’hui les témoins de ce passé.

D’ailleurs, si le passé du quartier des Chartrons vous intéresse, rendez-vous au Musée des Chartrons (Musée du Vin et du Négoce) 41 rue Borie, qui en retrace l'histoire.

Au XVIIIème siècle, le quartier est rattaché à la ville de Bordeaux au moyen des projets d’aménagement urbains initiés par l’intendant Tourny.

Au crépuscule de la Seconde Guerre Mondiale, l’activité se tarit et le quartier est délaissé. Ce n’est qu’à la fin du XXème siècle que commencent à s’installer les fameux antiquaires et brocanteurs, qui participent à la renommée actuelle du quartier des Chartrons.

Enfin, l’aube du IIIème millénaire marque le renouveau du quartier.

Les pouvoirs publics entament un programme de réhabilitation de la ville de Bordeaux, et les quais sont un chantier majeur de cette redynamisation.

Tout le quartier en bénéficie : les façades sont ravalées, les hangars sur les quais sont réhabilités et les anciens chais et entrepôts sont une base de travail parfaite pour la création de lofts d’habitation, de musées et de bureaux.

Depuis plus de 20 ans maintenant, le quartier est devenu particulièrement recherché.

Pourquoi vous devez vous intéresser au marché immobilier

dans le quartier des Chartrons ?

Parce qu’il a une situation géographique avantageuse

Le quartier des Chartrons s’étend du Cours Xavier Arnozan au Sud et du Cours de Verdun au Sud-Ouest, au Boulevard Alfred Daney au Nord-Ouest et à la Rue Lucien Faure au Nord.

À l’Ouest, le quartier est délimité par l’Avenue Emile Counord, et à l’Est par les Quais qui longent la Garonne (Quai des Chartrons, puis Quai de Bacalan).

Carte du quartier des Chartrons

Cette situation géographique est particulièrement avantageuse, et apporte aux Chartrons un atout supplémentaire.

Transports

En effet, le quartier est parfaitement desservi : traversé de part en part par la ligne de Tram C sur l’Ouest, et le long des quais par le Tram B, le quartier est très bien relié au centre de Bordeaux.

D'ailleurs, la ligne de Tram C vous amènera directement à la gare Saint-Jean : parfait pour ceux qui cultivent un lien étroit avec la capitale.

Atout supplémentaire, le quartier des Chartrons, fidèle à son esprit « village » peut se vivre entièrement à pied. Et si besoin, ajoutons à cela de nombreuses stations de vélos et de trottinettes électriques en libre service.

Côté voiture, le quartier des Chartrons reste globalement accessible aux voitures, et offre une porte de sortie rapide de Bordeaux en prenant la rocade vers le Nord, et un accès rapide à la Rive Droite avec le Pont Chaban Delmas.

Retrouvez-vous en plein centre de Bordeaux en 20 minutes de marche ou en 10 minutes de tram. Sinon, accédez au centre commercial de Bordeaux-Lac en moins de 15 minutes en voiture.

Parce que le quartier réunit tous les services et commerces de proximité

Vivre au cœur des Chartrons, c’est bénéficier d’absolument tous les services et commerces de proximité sans quitter son quartier : salle de sport, fleuriste, coiffeur, barbier, pressing, banque, marché couvert, drive pour vos courses, cave à vin, traiteur, maraîcher, médecin, pharmacie, La Poste…

Le cour Portal, de la place Paul Doumer à la place Picard (sur laquelle trône une authentique Statue de la Liberté, modèle réduit) réunit tous ces commerçants et services, offrant une qualité de vie évidente.

Parce que c’est un lieu de vie agréable

La vie des Chartrons s’organise autours de deux axes majeurs par leur d’attractivité et leur dynamisme :

Surplombée par l’église Saint-Louis des Chartrons et ses 58 mètres de haut, la rue Notre-Dame vous offre un cadre rêvé. Une rue à l’identité marquée avec ses antiquaires, ses brocanteurs, ses boutiques d’art et de design, mais aussi ses petites boutiques branchées, ses artisans, et ses restaurants et bars assurant la dynamique du quartier y compris la nuit tombée.

Reliée directement à la rue Notre-Dame, la Place du Marché des Chartrons entourée de restaurants, de pubs et du marché couvert des Chartrons, est un lieu de rencontre et de détente privilégié des habitués comme des personnes de passage à Bordeaux. Prendre un verre en afterwork sur la place du marché des Chartrons est quasiment une religion.

Aussi, ne ratez pas les nombreux évènements organisés dans la Halle au centre de la Place (expositions temporaires, marché des bouquinistes tous les 3èmes samedi du mois, représentations théâtrales…).

Le rendez-vous du dimanche pour tous les bordelais est assurément les Quais : on vient non seulement profiter du marché des Chartrons qui accueille plus de 70 commerçants tous les dimanches de 7h à 15h (y compris une vingtaine de commerçants bio), mais également profiter du Quai des Marques, qui réunit grandes enseignes et restaurants vue sur la Garonne.

En famille, profitez-en pour découvrir l’exposition du moment à Cap Sciences (musée des sciences, particulièrement apprécié du jeune public).

En déambulant sur les quais, vous ne pourrez pas passer à côté des nombreux coureurs qui les arpentent. Vous pourrez également observer la jeunesse s’adonner aux sports de glisse au grand skatepark installé sur les quais.

Les beaux jours venus, vous pourrez prendre possession des zones de verdure sur les quais : entre pique-nique et jeux d’extérieur, les quais sont grouillant de vie et d’activité.

Mon analyse du marché immobilier du quartier des Chartrons

Les typologies de biens & d’habitants

Des biens pour tous les goûts : du classique à l'atypique

Vu le long passé du quartier que je vous ai décrit, et ses usages qui ont évolué, on a la chance de retrouver aux Chartrons de nombreuses typologies de bien :

- des immeubles des XVIIème et XVIIIème siècles, bâtis en pierre blonde, de plusieurs étages (de 2 à 5 majoritairement) qui abritent des appartements anciens.

Certains sont magnifiquement rénovés, d’autres sont encore des opportunités d’investissement avec travaux. Ces immeubles cachent souvent un ou plusieurs appartements sous combles. Certains sont peut-être encore à exploiter ?

- plus rarement, des maisons individuelles :

De la fameuse « échoppe » bordelaise au chai réhabilité en loft, les Chartrons offrent leur lot de biens atypiques nés de la réhabilitation et de la transformation des anciens chais et autres anciens locaux d’activité.

On retrouvera parfois un petit extérieur insoupçonné derrière la façade, une cour, voire une terrasse si le bien a fait l’objet d’une rénovation le mettant au goût du jour.

- des appartements plus récents, voire modernes :

Le quartier des Chartrons a fait l’objet de grands projets d’aménagement de 1999 à 2010, par exemple avec la ZAC du Grand Îlot, sur une surface totale de 9 hectares. Cette opération, qui s’étend des Quais au Cours Balguerie Stuttenberg, entre la rue Barreyre et la rue Poyenne, a donc mené à la rénovation des chais de Luze (accueillant des ateliers d’artisanat et un campus) et a vu sortir de terre un ensemble d’immeubles modernes, répartis entre habitations et activités tertiaires.

On retrouvera donc des appartements dans des résidences sécurisées, avec des espaces plus rationalisés et dotés quasi-systématiquement d’un balcon voire d’une terrasse (les appartements en dernier étage dans les immeubles de l’allée Stendhal offrent des terrasses filantes époustouflantes).

Quelques autres résidences plus récentes permettent de trouver des appartements plus accessibles, renonçant alors au charme de la pierre, mais assurant d’avoir une place de parking.

En se rapprochant de la rue Lucien Faure (extrême-Nord du quartier), on trouve les derniers programmes de construction (et de réhabilitation) du quartier des Chartrons. Depuis 2010 environ, en plus des réhabilitations d’anciens entrepôts et chais, dont il n’a parfois été conservé que la façade, des immeubles dans un style architectural très moderne sont apparus, avec des logements aux fonctionnalités plus modernes, respectant les normes de construction plus récentes.

Une diversité d'habitants

On dit souvent de ce quartier qu’il est « bobo ». Si ce constat est globalement juste quand on se contente de prendre en compte la partie la plus proche du Jardin Public, autour de la rue Notre-Dame et sur le bord des quais, qui attire effectivement une population de jeunes actifs et des familles globalement plutôt aisés, il ne faudrait pas pour autant tirer des conclusions trop hâtives sur la typologie des habitants du quartier des Chartrons.

Le quartier est ouvert à tous par la diversité de ses offres. Les programmes de modernisations ont favorisé l’accès aux primo-accédants et à une dose de mixité sociale.

Que valent Les Chartrons ?

Dans le quartier, les prix sont globalement tirés vers le haut, car il est très recherché et prisé pour toutes les raisons que nous avons listées, à savoir :

- sa qualité de vie de quartier (« village » au cœur de la ville) avec l’ensemble des services et commerces de proximité, les écoles,

- ses bonnes adresses,

- les quais,

- sa qualité architecturale (fait partie intégrante de la « ville de pierre »),

- parfaitement desservi, avec ses 2 lignes de tram, l’accès rapide à la rocade en voiture, possibilité de tout faire à pied ou à vélo.

Si l’on devait donner une règle générale : plus on se situe près de la Place des Quinconces, du Jardin Public, et des Quais, plus l’immobilier est cher.

Schématiquement : voici une idée de la variation des prix dans le quartier

Les prix

Prix au m² pour les appartements

Dans le Sud du quartier des Chartrons (proche Jardin Public et Quais), le prix moyen au m² est à plus de 6 000 €, avec une amplitude de 4 000 €/m² à près de 9 000 €/m² pour les appartements les plus chers.

Dans le Nord du quartier, le prix moyen au m² est de 4 000 €, avec une amplitude de 3 000 €/m² à plus de 5 000 €/m².

Prix au m² pour les maisons

Dans le Sud du quartier des Chartrons (proche Jardin Public et Quais), le prix moyen au m² est d'environ 6 000 €, avec une amplitude de 4 000 €/m² à un peu plus de 8 000 €/m² pour les maisons les plus chères.

Dans le Nord du quartier, le prix moyen au m² est de 4 500 €, avec une amplitude de 3 500 €/m² à plus de 6 000 €/m².

Remarque : Les studios, ayant un prix au m² très élevé, influencent à la hausse la moyenne des prix des appartements.

Que peut-on acheter dans le quartier des Chartrons ?

Pour une famille avec un budget de 400 000 €

Voici quelques exemples actuels (au 21 février 2022) dans le quartier :

- Proche Jardin Public, un appartement T3 de 70 m², avec petite terrasse exposée Sud, situé au 2ème étage d’un immeuble en pierre. Quelques travaux de rénovation à effectuer, pour un prix de 386 000 € HAI, soit environ 5 500 €/ m² (ne pas omettre de tenir compte des travaux).

- Dans une résidence récente proche de l’avenue Emile Counord, un appartement T3 de 56m², situé au rez-de-chaussée, avec un jardin de 85m², en parfait état de rénovation, proposé pour un prix de 383 000 € HAI, soit environ 6 800 €/m² (cher à mon goût).

- Proche de la Place Paul Doumer, un appartement T3 en souplex, de 82 m², entièrement rénové, proposé pour un prix de 350 000 € HAI, soit environ 4 300 €/m².

Et pour les investisseurs ?

Pour investir aux Chartrons, mon conseil est de se diriger vers des biens dans des immeubles anciens en pierre, nécessitant de réaliser des travaux, si possible avec un gros potentiel de rénovation. L’idéal serait de trouver un bien avec de la surface sous comble à récupérer.

C'est le meilleur moyen de tirer une rentabilité intéressante de son investissement aux Chartrons.

Pour l'investisseur particulier, la difficulté majeure du quartier est la rareté des biens, car la phase de réhabilitation du parc immobilier a été entamée depuis longtemps et déjà largement achevée. L’idéal serait de trouver un bien avec de la surface sous combles à récupérer.

Pour les investisseurs à gros budget, il reste des opérations plus conséquentes à réaliser sur des biens de surface relativement importante, de type entrepôts ou chais à réhabiliter et diviser.

Exemple concret d'investissement sur un bien disponible à la vente actuellement :

- Un appartement de 3 pièces de 65 m², au 1er étage d’un immeuble en pierre, situé proche de la Place Paul Doumer et du Jardin Public (donc très beau secteur), avec des travaux de rénovation à effectuer, présenté à 295 000 € (soit environ 4 500 €/m²).

Mes conseils : Sur ce bien-là, on pourrait envisager de faire une optimisation maximale de la rentabilité du bien, en suivant ce schéma :

1°) Réaliser une petite colocation de 3 personnes :

Profitant de la nécessité de réaliser des travaux de rénovation, il faudrait partir sur un réagencement de l’appartement afin de dégager 3 chambres (au lieu des 2 actuelles).

2°) Meubler l’appartement intégralement, offrir de belles prestations :

Viser un public d’étudiants d’école de commerce (nombreuses dans le quartier), ou de jeunes actifs dynamiques.

Une chambre pourrait se louer entre 550 € et 600 € par mois, en fonction de la qualité des prestations proposées (soit entre 1 650 et 1800 € de loyer total par mois).

3°) Prendre l’option fiscale du LMNP en nom propre :

Ce régime offre une fiscalité avantageuse sur les loyers, avec l’amortissement du bien, et la déduction de nombreuses charges, sans peser sur l’imposition sur la plus-value qui sera réalisée. En effet, vu l’emplacement de ce bien, il est très probable que de la plus-value sera dégagée à la revente.

Avec cette optimisation, c'est un investissement pour lequel on peut viser une certaine rentabilité (supérieure à la moyenne du secteur), et miser en outre sur l’investissement patrimonial que représente l'achat dans un quartier aussi renommé.