Quand on prétend faire de l’investissement locatif immobilier, s’il y a bien une notion d’ordre fiscal qui doit être maîtrisée et qui doit obligatoirement faire partie de sa stratégie d’investissement, c’est le régime du LMNP…

Je l’affirme, je le martèle, il faut avoir du LMNP dans sa stratégie d’investissement, c’est littéralement incontournable.

C’est si avantageux, qu’il serait absurde de passer à côté.

Le LMNP, c’est quoi ?

LMNP est un sigle qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel.

C’est une notion d’ordre fiscal.

C’est en réalité le régime fiscal qui s’applique à la personne qui donne en location un logement meublé, du moment qu’elle n’en fait pas son activité principale.

Celui qui en fait son activité principale sera au contraire qualifié de LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Je vous parlerai de cette notion dans un prochain article.

Toutefois, en évoquant le régime fiscal, nous partons de la fin.

Faisons donc les choses correctement, et commençons par définir ce qu’est la location d’un logement meublé.

Les critères du bien meublé

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal de faveur du loueur en meublé non professionnel, il faut, en tant que propriétaire d’un logement, le donner en location à usage d’habitation, à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Qu’il en fasse sa résidence principale, cela signifie que c’est son lieu de vie habituel, que ce n’est ni pour les vacances (ici, nous parlerions de location meublée saisonnière), ni dans le cadre d’une mission professionnelle ponctuelle par exemple (là, nous parlerions plutôt de bail mobilité).

Le bail meublé est soumis à une réglementation particulière, issu de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation.

Et notamment, cette loi nous précise que « Le logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Un décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des meubles qu’un logement doit comporter pour pouvoir être considéré comme un bail meublé :

• Literie avec couette ou couverture

• Volets ou rideaux dans les chambres

• Plaques de cuisson

• Four ou four à micro-onde

• Réfrigérateur

• Congélateur

• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas

• Ustensiles de cuisine

• Table

• Sièges

• Étagères de rangement

• Luminaires

• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Si le logement ne comporte pas au moins ces éléments, alors c'est un logement vide.

Au contraire, lorsqu'un logement est loué nu (c'est-à-dire vide), c’est le régime fiscal des revenus fonciers qui s'applique.

Ce régime est bien différent, et considéré moins avantageux que celui du LMNP. Là aussi, je l'évoquerai dans un prochain article.

Les avantages de la location meublée et du LMNP

Je dirais qu'il y en a quatre :

1°) Augmenter le rendement locatif

Comme je l’évoque dans l'article « 4 Stratégies pour Augmenter la Rentabilité de votre Investissement Locatif immobilier » la location meublée permet un rendement plus élevé que la location nue.

2°) Plus grande souplesse pour mettre fin au bail

Il est plus facile de récupérer la libre du disposition de son bien, puisque la durée du bail meublé est d’un an. Le propriétaire bailleur peut donc donner congé pour chaque date anniversaire du bail.

3°) Réduire l'impôt sur les loyer, voire le ramener à zéro

Le régime fiscal du LMNP nous soumet aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et à ce titre, il nous permet de réduire l’imposition sur les loyers, voire de la ramener à néant.

Et ce, dès lors qu'il est opté pour le régime réel, grâce à de nombreuses possibilités de déduction de charges supplémentaires par rapport au régime des revenus foncier (celui applicable à la location nue).

Ces déductions supplémentaires tiennent en particulier aux frais d’acquisition et à la pratique des amortissements du bien immobilier et du mobilier.

4°) Conserver le bénéfice du régime de la plus-value des particuliers

Malgré ces avantages liés à la déduction de charges qui viennent souvent gommer toute imposition des revenus locatifs, le propriétaire LMNP bénéficiera tout de même du régime d’imposition de la plus-values des particuliers.

Ce régime permet de déduire un abattement pour durée de détention, et n’a pas l’inconvénient du mode de calcul du régime des plus-values professionnelles, qui s’applique notamment à la SCI à l’IS.

D’ailleurs, j’en profite pour l'évoquer ici :

L'erreur à ne pas faire

L’erreur à ne pas faire est d’essayer de faire du LMNP avec une SCI : c’est impossible.

Faire de la location meublé avec une SCI vous soumettra automatiquement à l’IS.

Ceci vous ferait perdre l’un des intérêts fondamentaux du régime du LMNP au regard de l’imposition sur la plus-value à la revente.

Conditions administratives et fiscales pour bénéficier du régime LMNP

Pour bénéficier du régime avantageux du LMNP, il faut :

1°) Que les loyers annuels issus de la location meublée de l’ensemble des membres du foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 € sur l'année civile ;

2°) Que le montant des loyers issus de la location meublée n'excèdent pas le total des autres sources de revenus d’activité soumises à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal.

À cet égard ne sont pas décomptés les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers, les plus-value, etc.

Ce n’est que si les deux conditions que je viens d’évoquer sont dépassées cumulativement, que l'on bascule en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

En d’autres termes, vous pouvez dépasser 23 000 € de loyers issus de la location meublée sur l’année, dès lors que le montant total des autres revenus d’activité est supérieur.

Exemples concrets : Si vous avec une activité professionnelle qui génère 50 000 € imposable à l’année, vous pourriez avoir jusqu’à 50 000 € de loyers issus d'une ou plusieurs locations meublées et conserver le bénéfice du LMNP.

Dans cet exemple, 50 000 € de loyers à l’année représentent plus de 4 000 € de loyers mensuels.

Donc en fonction de votre situation, il peut y avoir une belle marge.

Par contre, si vous avez des revenus annuels issus de votre activité professionnelle de 20 000 €, il faudra faire particulièrement attention à ne pas dépasser 23 000 € de loyers annuels issus de la location meublée si vous voulez éviter le régime du LMP.

Pour que vous ayez une idée, 23 000€ de loyer à l’année représentent 1 916 € de loyer par mois.

Je profite de cet exemple pour le rappeler : ceci ne signifie pas que vous gagnez 1 916 € par mois. Le montant des loyers perçus ne représente pas votre cash flow.

Pour comprendre de quoi je parle, reportez-vous à mon précédent article sur le CASH FLOW.

Pour finir, sachez simplement qu’il y a quelques formalités administratives à accomplir pour valablement exercer l’activité de LMNP.

Sachez également que dans le cadre d’un investissement réalisé avec mon accompagnement, je vous assiste dans ces démarches.