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Le CASH FLOW, c’est quoi ?
Ou comment devenir rentier avec l’investissement immobilier ?

Dorian Fournier

23 avr. 2022

Je vous explique aujourd'hui ce qu’est la notion de CASH FLOW, en quoi elle est indispensable pour espérer se dégager un revenu récurrent et stable en faisant de l’investissement locatif immobilier.


Je vous donne également un exemple très concret d'investissement immobilier générateur de Cash Flow, en fin d'article.


Commençons par le commencement : la notion de CASH FLOW, c’est quoi ?



Le CASH FLOW, c’est quoi ?


C’est un mot à la mode, qui signifie en français « flux de trésorerie ».


Déjà, « Flux de trésorerie » c’est beaucoup moins sexy que « CASH FLOW »


En bref, cette notion correspond à la différence entre les revenus générés par une activité, et les charges liée à cette activité.

C’est une notion qui est utilisée, plus largement, dans la gestion d’entreprise.


Concernant un investissement locatif immobilier, le CASH FLOW c’est donc la différence entre le montant des revenus générés par la mise en location du bien (autrement dit les loyers perçus), et l’ensemble des frais et charges associées.


On parle nécessairement de l’ensemble des frais et charges, à savoir :

  • Le montant des mensualités de prêt (capital + intérêts)

  • L'assurance propriétaire

  • La taxe foncière

  • Les travaux d’entretien et de réparation éventuels

  • Et les charges de copropriété (la partie non récupérée sur les locataires), si vous êtes en copropriété évidemment.


Et si vous louez en meublé ou que vous avez une SCI à l’IS, n’oubliez pas de déduire aussi :

  • Les frais de comptabilité

  • La cotisation foncière sur les entreprises (CFE).


Donc on tient compte d’absolument tout ce qui est dépensé dans le cadre de l’activité de location.


Alors, en résumé, si on veut une description très « terre à terre » : le CASH FLOW, c’est ce qu’il nous reste à la fin du mois quand on a tout payé.

Alors ceci est valable si le cash flow est positif, c’est-à-dire que le montant des dépenses est inférieur au montant des recettes.


Au contraire, si le cash flow est négatif, ceci signifie que le montant des loyers ne couvre pas l’ensemble des dépenses, donc qu’il faut « rajouter de sa poche » un peu chaque mois (si on réfléchit sur un lissage des comptes annuels).



Le Cash Flow positif existe-t-il vraiment ?


Oui, évidemment que cela existe !


Certains investisseurs chevronnés ou ambitieux ne réaliseront pas un investissement locatif sans dégager un cash flow positif important.


Au contraire, on entend couramment des personnes, qui ne se considèrent pas comme « investisseur » mais qui veulent se créer et sécuriser un patrimoine avec la pierre, qui seront satisfaites de « seulement » couvrir le montant de leur mensualité de prêt au moyen de leurs loyers.


Les deux fonctionnements sont tout à fait valables, ce ne sont juste pas les mêmes profils.


Celui qui veut dégager un important cash flow ne peut se le permettre que s’il s’investit personnellement de façon importante dans son projet d'investissement, alors que celui qui veut du "clés en mains" ne pourra pas espérer un cash flow positif important, ou pas du tout.

À vous de voir, si vous préférez acheter votre tranquillité, et par conséquent rogner sur le rendement, ou si vous voulez tout donner pour le maximiser, mais alors il faut être prêt à s’investir : c’est du temps et de l’énergie.




Les vertus d'un Cash Flow positif


Il y en a principalement deux :

1°) Cela fait de l’argent chaque mois « qui tombe tout seul »


Du moins c’est un revenu que l’on va qualifier de « passif » dans la mesure où une fois que le travail est fait, et que le locataire est en place, vous n’avez plus grand-chose à faire.


(À nuancer en fonction du type de location et du turn-over de locataires).


2°) On ne porte pas atteinte à sa capacité d’endettement


Et techniquement, on peut enchaîner sur un autre investissement, et un autre, et un autre… et un autre… et un autre…


Vous avez compris l'idée.


Sur le principe, c’est comme cela que certaines personnes deviennent « rentier immobilier ».


Mais si le système est simple (en effet ce n'est pas compliqué à comprendre) le mettre en œuvre requiert de la volonté, du temps, de l’énergie, de bien s’entourer, et de développer quelques connaissances indispensables.


Comment trouver un bien qui dégage un Cash Flow positif ?

Pour cela, il y a plusieurs éléments qui peuvent permettre d’y arriver.


Une astuce efficace : emprunter sur la durée la plus longue possible, de sorte à réduire au maximum la mensualité de crédit, et creuser l’écart entre le montant des loyers et le montant du prêt à rembourser.

Je vous invite à vous référer à mon article "4 leviers pour booster la rentabilité de votre prochain investissement".


Vous aurez ainsi de bonnes pistes pour maximiser le rendement locatif de votre investissement.


Et qui dit rendement plus élevé, dit possibilité d’arriver à un Cash Flow positif plus probable.



Exemple d'un investissement qui dégage un Cash Flow positif


Maintenant que vous savez exactement ce qu’est le Cash Flow, et que vous rêvez désormais de faire un investissement qui génère du Cash Flow positif, j’ai un exemple très concret à vous donner, sur un bien qui existe vraiment, avec de vrais chiffres :


Mon exemple : c’est un bien immobilier situé dans une petite commune dans les Hautes-Pyrénées, composée de 3 appartements (un T3, un T4 et un T5), affiché au prix de 195 000 € frais d'agence inclus.

Voyons quels sont les revenus générés par ce bien immobilier : Les 3 appartements sont loués nus (c’est à dire non meublés).


Ils rapportent au total 1 566 € par mois.


Voyons maintenant quelles sont les dépenses pour calculer notre cash flow mensuel :

  • Le montant du prêt : si nous faisons l’apport du montant des frais d’acte (improprement appelés « frais de notaire »), et que nous nous faisons financer 195 000 € sur 25 ans, nous avons une mensualité de prêt de :

830 € par mois

  • Le montant de l’assurance propriétaire :

31 € par mois

  • Le montant (lissé) de la taxe foncière :

138 € par mois

  • Pour être le plus juste et cohérent possible, prenons un petit forfait travaux d’entretien et réparations annuel de 500 euros :

42 € par mois.

 

Total des dépenses mensuelles : 1 041 €


Le résultat est donc de (1 566 - 1 041) 525 € par mois de Cash Flow positif !



500 euros qui tombent chaque mois… ce n'est pas mal n'est-ce pas ?


Si vous êtes intéressés, je le propose justement à la vente.

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