Ancien notaire, j’ai fondé la société JURIDIC-IMMO : l’immobilier et ses aspects juridiques et fiscaux, ça me passionne.

Mais comment prétendre conseiller ses clients sur l’investissement immobilier, si certes on connaît sur le bout des doigts les aspects théoriques mais qu’on n’a jamais tenté de les appliquer soi-même en pratique ?

Ne vous y trompez pas, fin 2018, j’ai réalisé mon premier investissement locatif, pour lequel j’ai un loyer littéralement de 2 fois supérieur à mon échéance mensuelle de prêt.

Et aujourd’hui, je partage avec vous 4 leviers à utiliser pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif. Ces 4 leviers que j’ai personnellement actionnés pour arriver à un loyer qui dégage 2 fois le montant à rembourser à la banque chaque mois (avec 1 conseil bonus en prime pour parvenir à ce résultat).

C’est parti !

Si vous envisagez de faire un investissement locatif immobilier, suivez bien ce qui va suivre.

Petite information générale préalable : chaque levier visant à augmenter la rentabilité de son investissement a son revers.

Premier levier – Investir dans une ville secondaire

Quand on s’attarde un peu sur les rendements locatifs des villes, on constate rapidement que les plus grandes villes de France affichent des rendements faibles, et ce, à cause des prix de l’immobilier particulièrement élevés.

Exemple girondin : Le rendement brut moyen à Bordeaux est d’à peine plus de 3,5 %. Tandis que, par exemple, le rendement brut moyen est d’environ 6 % à Libourne.

Pour rappel, le rendement brut annuel d’un investissement locatif se calcule de la façon suivante :

Montant annuel des loyers

Prix du bien avec frais d’acquisition.

Par exemple : 500 euros de loyer par mois *12 = 6 000 € / Prix d’acquisition frais inclus 110 000 € *100 = 5,45 % de rentabilité brute.

Pour obtenir le rendement net, qui est nécessairement plus réaliste, il faudra déduire du montant des loyers toutes les charges et frais exposés sur le bien : assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative le cas échéant…

Donc, le premier levier, c’est une question géographique.

Le revers de ce levier : il est nécessairement moins aisé de trouver des locataires dans une ville moyenne. La demande y est moins forte (risque de vacance locative).

Deuxième levier – Acheter un bien avec travaux

Pourquoi les travaux sont-ils un levier de rentabilité ? Ils le sont pour au moins deux raisons :

Première raison :

Acheter un bien en parfait état de rénovation revient plus cher que d’acheter un bien à rénover plus le coût des travaux. En effet, quand on achète un bien prêt à louer, dans un parfait état, on paie la tranquillité.

Exemple : Pour être propriétaire d’un appartement en parfait état valant 100 000 €, soit on l’achète tel quel pour ce prix, soit on achète un appartement nécessitant une grosse rénovation à 40 000 €, sur lequel on fait 50 000 € de travaux pour le remettre à neuf (ce qui nous fait une dépense totale de 90 000 €) pour un bien qui en vaut 100 000 €.

C’est comme tout service, le « tout prêt » et le « clé en main » est toujours plus cher que le « do it yourself ».

La contrepartie, c’est d’être prêt à accepter la charge mentale, et le temps à accorder aux travaux ou à leur suivi.

Seconde raison :

Acheter un bien en parfait état de rénovation revient plus cher au regard des frais d’acquisition que d’acheter un bien à rénover. En effet, la rémunération du notaire et les impôts sont calculés sur le prix de vente.

Exemple : Acheter l’appartement en parfait état dont on parlait pour 100 000 euros entraîne des frais d’acquisition bien supérieurs (8 800 €) par rapport à l’achat d’un bien à 40 000 euros (environ 4 600 €) - dans cet exemple pas loin du double.

En tout cas, la différence est de 4 200 €, c’est toujours ça en plus à mettre dans les travaux.

La combinaison de ces deux facteurs fait en tant que tel de l’investissement dans un bien avec travaux un levier très puissant pour augmenter sa rentabilité.

Faisons la comparaison de nos deux appartements :

Opération numéro 1 (appartement en bon état) :

100 000 € prix d’achat + 8 800 € de frais d’acquisition = 108 800 € (pour un bien qui vaut 100 000 €).

Si cet investisseur revend tout de suite son bien, c’est-à-dire à 100 000 €, il aura perdu 8 800 €.

Opération numéro 2 (appartement avec travaux) :

40 000 € prix d’achat + 4 600 € de frais d’acquisition + 50 000 € de travaux = 94 600 € (pour un bien qui en vaut 100 000 €).

Si cet investisseur revend son bien dès la fin des travaux, celui-ci fait déjà une plus-value de 5 400 €.

Sachant, en outre, que les travaux sont finançables, tout comme l’achat du bien lui-même, par le prêt immobilier.

Le revers de ce levier : Comme on l'a dit, le revers est d'accepter la charge mentale et le temps pour réaliser ces travaux, ou au moins en assurer le suivi.

Troisième levier : Faire de la location meublée

Faire de la location meublée aura des conséquences fiscales. Ce peut être plus ou moins intéressant. Je ne rentre pas en détail sur ce point, ce n’est pas le sujet du jour.

Dans le cadre de mon accompagnement, c’est le genre de choses sur lequel nous faisons un arbitrage en fonction de votre situation.

Bref, faire de la location meublée implique de faire un petit investissement supplémentaire en terme de mobilier, mais qui permet de demander un loyer proportionnellement plus élevé, et la différence est significative au regard de l’investissement que cela demande.

Par exemple, sur Bordeaux, pour un appartement 2 pièces, les statistiques sont les suivantes :

Loyer mensuel moyen d’un appartement 2 pièces non meublé : 620 €

VS

Loyer moyen d’un appartement 2 pièces meublé : 750 €.

Dans cet exemple, la différence est quand même de 130 euros par mois, soit 1 560 euros par an.

Sachant qu’on peut évaluer le coût pour meubler un 2 pièces à 6 000 euros en moyenne, faisons un calcul de rentabilité de cet investissement supplémentaire :

[ 1 560 (de gain sur le loyer) / 6 000 (montant de l’investissement) ] * 100 = 26 %.

Oui, oui 26 % de rentabilité pour cet investissement en meubles et électroménager.

Vous voyez vite le potentiel de maximisation de la rentabilité globale de votre investissement !

Le revers de la location meublée sera principalement le turn-over plus important des locataires. On a statistiquement des personnes plus mobiles qu’avec des locations nues dans lesquelles les gens installent leurs meubles.

Quatrième levier : Faire de la colocation

Alors là c’est le levier le moins évident à mettre en place, parce qu’il implique une gestion plus complexe ensuite sur les entrées et sorties des locataires.

Mais dans l’idée, la colocation prend tout son sens avec les grands appartements.

Vous savez parfaitement que plus le bien a une superficie importante, plus le montant du loyer au m² est faible.

Par exemple, sur Bordeaux le loyer moyen au m² d’un studio est de 22 euros quand celui d’un 4 pièces et plus est de 14 euros.

Si on applique de façon simpliste ces moyennes : un appartement de 100 m² se loue 1 400 €, à une famille.

Mais si on loue chaque chambre séparément, en colocation, on va pouvoir se rapprocher des prix d’un studio.

Du côté du locataire, il met en balance la location d’une chambre dans un bel appartement avec celle d’un studio. Le studio se loue au bas mot 500 euros (je suis vraiment gentil), pour un espace restreint, quand, en face, le locataire peut avoir une chambre dans un appartement de 100m², pour le même prix, dans lequel il profitera des grands espaces de vie communs.

Côté propriétaire, schématiquement, au lieu de louer notre grand appartement composé de 4 chambres 1 400 euros à une famille, on le loue à 500 € * 4 chambres = 2 000 euros.

Sur l’année : 1 400 *12 = 16 800 euros, en location classique.

Contre 2 000 * 12 = 24 000 euros, en colocation.

Voici encore un beau levier de rentabilité !

Le revers de ce levier : Comme je le disais plus haut, la colocation impose une gestion plus importante due au turn-over qui est lui aussi démultiplié.

Quoi que, si on fait ce genre de colocation dans un beau quartier d’une grande ville attractive, les places se transmettent vite, souvent par bouche à oreille.

Conclusion

Ces 4 leviers, combinés ou non, pourront maximiser le rendement de votre investissement locatif, et ne pas vous contenter d’un loyer à peine égal au coût mensuel de votre prêt.

Astuce bonus :

D’ailleurs, la petite astuce, qui est finalement assez évidente : si vous voulez vous assurer d’avoir un investissement qui s’auto-finance, comme on dit, étalez au maximum la durée de votre prêt, jusqu’à 25 ans.

Certes le taux d’intérêt sera un peu supérieur et vous paierai davantage d'intérêts sur la durée totale du prêt, mais vous vous assurez d’avoir ce qu’on appelle un cash-flow positif, c’est-à-dire un loyer supérieur au montant de l’emprunt et des charges !