Tout le monde va vous dire que quand vous vous engagez dans l’acquisition d’un logement en signant un compromis de vente (ou une promesse de vente, c’est pareil), vous pouvez vous rétracter pendant un certain délai sans pénalité… pourtant ce n’est pas toujours vrai !

Teaser : il y a un piège quand vous achetez un terrain pour y faire construire votre maison.

Principe du droit de rétractation

Sans plus attendre, je vous donne le principe : en tant que particulier, quand vous achetez une maison ou un appartement, vous avez un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis (ou de la promesse).

Et si vous faites usage de ce droit, vous n’avez pas à vous justifier sur les raisons de votre rétractation, et vous n’avez aucune pénalité.

Écartons déjà d’emblée une chose : le VENDEUR ne dispose JAMAIS de droit de rétraction.

Donc, le droit de rétractation est une question qui se pose uniquement pour l’acquéreur.

Il existe deux droits de rétraction distincts :

- le premier, le plus classique, s’applique aux biens bâtis, c’est-à-dire concrètement aux maisons ou appartement existants (article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation)

- le second, exceptionnel dans sa mise en œuvre, s’applique à certains terrains (article L. 442-8 du Code de l’urbanisme).

Chacun a son champ d’application particulier, avec leurs petites subtilités.

1 – Le droit de rétractation concernant les biens bâtis

Ce dispositif protecteur de l’acquéreur d’un immeuble d’habitation a été introduit par la loi du 13 décembre 2000 dite SRU, et modifié par la loi ENL du 13 juillet 2006.

Ce délai de rétractation est codifié à l’article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Quelles sont les personnes qui en bénéficient ?

Les personnes concernées par ce dispositif sont uniquement les acquéreurs non professionnels.

Par conséquent : Acheter via une SCI, par exemple, fait perdre ce délai de rétractation, puisqu'elle n’est pas qualifiée de non-professionnel

Quels sont les biens qui sont concernés ?

Les biens immobiliers à usage d’habitation

Les immeubles concernés sont les immeubles à usage d’habitation, et ce, que le logement soit acquis à titre de résidence principale, secondaire ou locative !

C’est intéressant à noter : l’investissement locatif, qui consiste donc à acquérir un logement qui n’est par définition pas fait pour y habiter soit même, qui relève d’une logique de rentabilité, parfois quasi-professionnelle, bénéficie du délai de rétractation.

L'investissement locatif bénéficie du délai de rétractation.

D’aucuns pourraient y voir une anomalie, tant la logique d’être de ce dispositif est de pallier l’engagement d’acquérir qui s’avérerait « impulsif » par un particulier, avec un manque de discernement.

Or, ce type d’acquisition est rarement impulsif, il est fait en principe sur la base de critères objectifs de rentabilité.

Bref, c’est ainsi, sachons en profiter en tant qu'investisseurs.

Les biens immobiliers à usage professionnel et commercial

Ce délai de rétractation n’est en revanche pas applicable aux biens immobiliers professionnels ou commerciaux, et ne l’est pas non plus aux immeubles à usage mixte (arrêt 3ème civ 30 janvier 2008) habitation et professionnel.

Les locaux accessoires

Lorsque la vente porte sur des locaux accessoires, c'est-à-dire une cave, un garage, cellier, en tant qu’annexes d’un bien immobilier à usage d’habitation (d’un appartement par exemple), ils bénéficient par attraction du dispositif de protection.

Au contraire, lorsque la vente d’un local accessoire est isolé, cette vente là ne sera pas soumise au dispositif de protection puisqu’il ne s’agit pas d’un immeuble à usage d’habitation.

2 – Le droit de rétractation concernant les terrains

La question de l’application de la loi va se poser pour les immeubles non bâtis, en particulier les terrains à bâtir en vue d’y édifier un immeuble à usage d’habitation.

On pourrait penser de prime abord qu’un particulier qui achète un terrain constructible pour y faire construire sa maison mérite une protection équivalent à celui qui achète le même terrain avec une maison déjà construite dessus.

En effet, le résultat final est le même, il se retrouvent tous les deux avec une maison d'habitation édifiée sur un terrain.

D'ailleurs, celui qui entreprend la construction court même un risque plus grand.

Exclusion de principe des terrains à bâtir

Pourtant, une réponse ministérielle du 15 octobre 2001 exclut le terrain le terrain à bâtir du champ d’application de ce dispositif au motif que l’usage direct du terrain n’est pas l’habitation.

Et à la réflexion, il est vrai qu’au jour de l’engagement, il est difficile de considérer qu’un terrain est habitable.

Mon Conseil :

Cela dit, on viendra utilement compenser cette absence de délai de rétractation par l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Ceci assure à l’acquéreur la possibilité de réaliser son projet, et ne pas se retrouver engagé dans l’acquisition d’un terrain sur lequel il ne pourrait finalement pas faire construire sa maison.

Application aux terrains à bâtir dans certains types de lotissements

En réalité, il existe bien une hypothèse (une seule et unique hypothèse !) dans laquelle l’acquéreur d’un terrain à bâtir bénéficiera d’un délai de rétractation.

C’est en cas d’achat d’un terrain qui provient de la division d’un terrain plus grand, c’est-à-dire dans un lotissement qui aura été autorisé par un Permis d’Aménager.

Pour faire simple il existe deux types de lotissements :

- ceux faits au moyen d’une procédure simplifiée, c’est-à-dire via une simple déclaration préalable,

- et, schématiquement, les lotissements autorisés en vertu d’un Permis d’Aménager, qui recouvrent en principe des projets de plus grande ampleur.

Dans cette seconde procédure, celle du permis d’aménager donc, l’acquéreur signe avec le vendeur une promesse de vente spécifique qui contient un certain nombre de mentions obligatoires.

Cette promesse unilatérale de vente bénéficiera du droit de rétraction spécifique de l'article L.442-8 alinéa 1er du Code de l'urbanisme, qui est calqué sur celui applicable aux biens bâtis.

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Si vous voulez recevoir par mail deux tableaux résumant l’application des droits de rétractation, je vous propose de remplir le petit formulaire ci-dessous :