Cet article est la suite de celui dans lequel j’explique dans quelles hypothèses on peut bénéficier du droit de rétractation.

Si vous ne l'avez pas déjà consulté, je vous invite à vous y reporter avant de vous lancer dans la lecture ce celui-ci.

On se place donc aujourd’hui dans le cas où l'on bénéficie effectivement d’un droit de rétractation, et je vous explique comment ce droit fonctionne.

Délai et point de départ du délai

Un élément important à connaître :

Ce n’est pas la signature du compromis de vente en tant que telle qui fait naître et courir le délai de rétractation.

Ce délai de rétractation, qui est de 10 jours depuis la loi « Macron » du 8 août 2015 (qui était de 7 jours précédemment), commence à courir le lendemain de la remise de la promesse accompagné de l’ensemble de ses annexes.

Cette remise, par le professionnel qui a fait signer la promesse, peut avoir lieu de différentes façons :

- soit par la remise en mains propres, donc à la fin du rendez-vous de signature,

- soit par l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Désormais, cet envoi peut être fait par lettre recommandée électronique.

Ce qui est très avantageux car l’acte, la plupart du temps signé sous forme électronique, sera adressé directement à l’acquéreur. On évite donc le temps de latence lié à l’envoi postal.

Car lorsqu’on fait un envoi de lettre recommandée par voie postale, il faut compter le temps de levée du courrier et généralement 2 jours avant que le pli arrive.

Ensuite, le délai ne commence à courir que le lendemain du passage du facteur.

Dans cette hypothèse : si on prend en référence le jour de la signature de la promesse, on en arrive à la fin du délai de rétractation environ 13 à 14 jours après.

Comment l'invoquer ?

L’acquéreur peut se rétracter comme il le souhaite, et sans devoir apporter quelconque motif ni justificatif.

La loi prévoit que l’exercice par l’acquéreur de sa faculté de rétractation doit être exercée dans les mêmes formes que ce qui est prévu pour la notification qui est réalisée par le notaire ou l’agent immobilier.

C’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception ou « par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ».

Le compromis de vente détaillera en principe la façon dont l’acquéreur pourra valablement exercer son droit de rétractation.

Il sera prévu que la rétractation sera valablement exercée par LRAR ou par remise en main propres au notaire (ou agent immobilier) contre récépissé.

La remise en main propre contre récépissé a effectivement été admise par la pratique comme présentant une garantie suffisante de preuve.

Cette question du moyen d’exercer valablement son droit de rétractation est revenue sur la table dernièrement, avec un arrêt récent de la Cass. 3ème civ., 2 février 2022.

Dans cette affaire, l’acquéreur avait notifié au notaire l’usage de son délai de rétractation par mail. S’est donc posé la question de la validité de ce procédé au regard de l’exigence de garantie « pour la détermination de la date de réception ou de remise ».

Ce mode de notification semble validé par la Cour de cassation, retenant que le notaire avait attesté en justice la date de réception du mail. Le notaire étant un officier public, ses constatations sont opposables, et son attestation emporte sans aucun doute date certaine.

Attention tout de même : si ce procédé a été reconnu valable dans le cadre de cette affaire, c’est que le notaire a attesté de la date de réception, et engage donc sa responsabilité sur ce fait juridique.

En résumé, je ne tirerais pas de cette hypothèse pathologique, qui est quand même monté jusqu’en cassation, un principe de validité de ce mode de notification du droit de rétractation.

Mieux vaut clairement s’en tenir aux modes reconnus par la loi et la pratique établie, à savoir : LRAR papier, LRAR électronique, ou remise en main propre contre récépissé, afin d’éviter de susciter le contentieux.

Fin du délai de rétractation

Cette rétractation peut être exercée jusqu’au 10ème jour.

Sachant que, conformément aux dispositions générales de l’article 642 du Code de procédure civile, si le 10ème jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est reporté au jour ouvré suivant.

Réponse à une question légitime : Quelle date retenir pour l’exercice du droit de rétractation par l’acquéreur quand il envoie une lettre recommandée ?

Le jour où il l’expédie, ou le jour où elle est reçue par le destinataire ?

La réponse nous est donnée dans un arrêt de 2007.

La Cour de cassation répond à cette question : « Mais attendu (…) que la date de la rétractation par voie postale était celle de l'expédition de la lettre recommandée... ».

C’est dont le jour de l’expédition de la lettre, cachet de La Poste faisant foi, qui permet de déterminer si l’acquéreur est dans les temps.

Conséquences de son usage

Si l’acquéreur se rétracte, le contrat est résolu, c’est-à-dire que l’on va considérer qu’il n’a jamais existé.

Il y a donc restitution de l’intégralité des sommes versées en vue de la vente envisagée (notamment le dépôt de garantie et l’avance sur frais).

Dans quel délai la restitution de ces sommes doit-elle avoir lieu ?

La loi prévoit que « Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. »