DÉFICIT FONCIER

Cas pratique - Exemple concret de calcul

Si je gagne 60 000 € de salaire professionnel imposable annuel (ce qui représente 5 000 € par mois).

Je signe le 1er janvier 2021 l’acte d’acquisition d’une maison à rénover pour un prix de 300 000 €, financée avec un prêt de 400 000 € qui me paie le prix d’acquisition et le coût des travaux. Donc un budget travaux de 100 000 €.

Ce prêt me coûte en intérêts d’emprunt + assurance emprunteur 580 € par mois.

Les travaux que je réalise dans la maison sont les suivants :

Je remets au goût du jour la maison (sol, murs et plafonds), je remets aux normes l’installation électrique, je mets du double vitrage, je retire la fosse septique et relie la maison au tout à l’égout.

Et vu qu’il y a pas mal de place pour garer les voitures devant la maison, je transforme le grand garage en suite parentale, avec la climatisation, pour faire comme le reste de la maison, qui en était déjà équipée.

Une fois que ces travaux sont finis, c’est-à-dire au cours de l’été 2021, je commence à louer la maison à partir de septembre pour un loyer de 1 100 € par mois.

Donc mon bilan sur l’année 2021 est le suivant :

+ Mes recettes : 3 mois de loyer : 1 100 € * 3 = 3 300 € de revenus fonciers

- Mes charges déductibles :

Reprenons la liste, que vous avez peut-être notée d’ailleurs :

• Je n’ai pas de frais de gestion locative car je m’en occupe moi-même.

• Pas de charges de copropriété, car maison individuelle

• L’assurance PNO : 300 € par an.

• La Taxe foncière : 1600 € par an.

• Les intérêts d’emprunt (depuis le 1er avril 2021, ceci représente 9 mois) : 5 220 €

• Et mes travaux :

Alors c’est là que le cas devient intéressant, car je vous ai dit que j’avais fait pas mal de travaux de différente nature, et certains sont déductibles en tant que dépenses d'entretien et de réparation, à savoir :

- la réfection des sols, murs et plafonds (20 000 €)

- la remise aux normes l’installation électrique (9 000 €)

D’autres en tant que dépenses d'amélioration dans un logement d’habitation :

- l’installation du double vitrage (12 000 €)

- le retrait de la fosse septique et raccordement au tout à l’égout (25 000 €)

Et enfin d’autres, qui ne sont PAS déductibles, car relèvent des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement.

- Ce qui est le cas de la transformation du garage en pièce de vie (pour un budget de 34 000 €)

Et là un piège complémentaire : en installant la climatisation, bien que ce soit en tant que telle une dépense d’amélioration, vu qu’elle s’intègre dans le cadre de la création de la suite parentale, qui est une dépense exclue à la déduction, elle ne pourra pas être déduite.

Rappel : pas de panique, elle sera déduite de la plus-value lors de la revente.

Bref, je peux déduire quand même 66 000 € de travaux, sur 100 000 € de budget travaux.

Récapitulatif du bilan de la 1ère année (année N) :

Recettes (loyers) : 3 300 €

Charges déductibles : 73 120 € (dont 5 220 € d’intérêts d’emprunt / et 67 900 € de charges autres, soit travaux, assurance, impôts)

On l’a dit, les intérêts d’emprunt sont déduits prioritairement aux autres types de charges.

En l’occurrence, sur cette première année, j’ai peu de loyers.

Alors, sur les 3 300 € de loyers, j’impute 3 300 € d’intérêts d’emprunt, et il reste 1 920 € d’intérêts d’emprunt que je reporte pour les déduire sur les revenus fonciers des années suivantes.

Les autres charges, 67 900 €, peuvent être imputées sur le revenu imposable global de l’année, dans la limite de 10 700 €.

Donc mon revenu imposable de 60 000 € est réduit à 49 300 € (60 000 – 10 700).

Pour vous donner une idée de l’impact sur l’impôt, le voici :

Une personne à 60 000 € de revenu imposable va payer 11 922 € d’impôt sur le revenu.

Avec 49 300 € de revenu imposable, il ne va payer que 8 712 € d’impôt sur le revenu.

Ce qui procure une défiscalisation de 3 210 €.

Je reprends les chiffres de mon déficit foncier :

Sur les 67 900 €, je n’ai pu déduire que 10 700 € sur mon revenu global, et il me reste donc 57 200 € (67 900 – 10 700) à reporter sur les 10 années suivantes.

N’oublions pas d’ajouter à ces 57 200 € de report, les 1 920 € d’intérêts d’emprunt que je n’ai pas pu imputer sur mes revenus fonciers de l’année N, puisqu’ils n’étaient pas suffisants, et que je ne pouvais pas imputer sur le revenu global.

Au total, j’ai donc 59 120 € de report à utiliser.

Simulons donc les conséquences sur le bilan de l’année N+1 :

+ Mes recettes : Cette dois j’ai une année entière de loyers : 1 100 € * 12 = 13 200 € de revenus fonciers

- Mes charges déductibles de l’année :

J’ai toujours mes charges récurrentes, à savoir :

• L’assurance PNO : 300 € par an.

• La Taxe foncière : 1600 € par an

• Les intérêts d’emprunt (sur l’année complète) : 6 960 €

Total de charges déductibles = 8 860 €

Calculons donc les revenus fonciers nets :

Sur les 13 200 € j’impute mes 8 860 € de charges déductibles de l’année, et il reste 4 340 € (13 200 – 8 860) de revenus potentiellement imposables.

En l’absence de déficit foncier reportable, ces 4 340 € auraient été soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (ce qui fait 746 €) et à l’impôt sur le revenu en intégrant mon revenu global imposable, s’ajoutant à mes revenus d’activité, au taux de 30 % vu le montant de mes revenus (ce qui fait 1 302 €).

Dans cet exemple, le total des Prélèvements Sociaux + IR = 2 048 € d’impôt supplémentaire !

Or dans notre cas, nous avons un stock de 59 120 € de déficit foncier en report à déduire.

Sur ces 59 120 € je pioche 4 340 € que je viens défalquer de mes revenus fonciers, et qui les ramène à 0.

Il me reste (59 120 – 4 340) 54 780 € de déficit en report, et il me reste 9 ans pour utiliser cette cagnotte sur mes revenus fonciers futurs.

Soit sur les loyers issus de ce bien, soit sur tous autres revenus fonciers perçus au moyen d’un autre bien immobilier loué nu.

Mais pour rappel, je ne peux pas les imputer à nouveau sur mon revenu global.

Pour ce faire, il faudrait que je réalise de nouveaux travaux déductibles chaque année.

Pour faire un petit bilan sur 10 ans, qu’est ce que j’aurai économisé au total ?

La première année, j’ai défiscalisé 3 210 € en imputant sur mon revenu global (+ la petite économie sur les 3 300 € de loyers de la première année).

Et toutes les années qui suivent, j’ai évité de payer en prélèvements sociaux et impôt sur le revenu, grâce au report : 2 048 €

Soit un total sur 10 ans de 21 642 € d’économie d’impôt.

Et encore, les chiffres de cet exemple ne sont pas optimisés, parce qu’avec les chiffres que j’ai pris, je n’aurai même pas assez de loyers annuels pour utiliser la totalité de mon déficit foncier sur 10 ans.

Vu que je n’ai que 4 340 € par année à utiliser sur mon déficit en report, j’en perds environ 20 000 € sur les 10 ans.

Si l’exemple était optimisé :

Avec un taux marginal d’imposition à 30 % et les prélèvement sociaux à 17,2 %, 59 120 € de déficit foncier en report représentent une économie d’impôt de 27 904,64 €.

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Si vous avez des questions sur le cas pratique, ou que vous souhaitez être accompagnés sur un projet personnel, je suis disponible par mail : dorian.fournier@juridic-immo.fr.

À bientôt

Dorian Fournier