DEFICIT FONCIER

Quand on parle défiscalisation et immobilier, il y a systématiquement quelqu’un pour vous bondir dessus pour vous proposer un investissement PINEL.

Je ne suis pas là pour en parler, je le ferai peut-être aux termes d’un prochain article, mais aujourd’hui je vais vous parler de DEFICIT FONCIER !

Le déficit foncier constituera une corde intéressante à votre arc d’investisseur locatif immobilier. Il y a quelques pièges dans lesquels il faut éviter de tomber, que je vais évidemment vous signaler, et je vais vous donner des exemples chiffrés des possibilités qu’offrent le déficit foncier.

Le déficit foncier, c’est quoi ?

Lorsqu’on est propriétaire d’un logement qu’on donne à la location nue (c’est-à-dire non meublée), on perçoit bien entendu des loyers… Sinon, on ne le ferait pas.

On veut rentabiliser notre investissement immobilier.

Et quand on perçoit des revenus, quels qu’ils soient, vous savez parfaitement qu’on est imposé dessus.

Et les loyers issus de la location de logement vides sont imposés au titre des revenus fonciers.

Pour mettre en parallèle avec mon précédent article sur le LMNP – que vous retrouvez ici - vous voyez la différence : les revenus de la location meublée sont imposés aux BIC – bénéfices industriels et commerciaux.

Par principe, le régime d’imposition de la location nue, donc celui des revenus fonciers, est présenté comme moins favorable que celui du LMNP, et c’est le cas, car les possibilités de déduction de charges sont plus limitées.

Mais ce constat ne doit pas nous détourner totalement de la location nue. Car sous ce régime, si jamais le montant de vos charges est supérieur au montant de vos loyers, cette situation génère ce qu’on appelle un déficit foncier.

Quel est l’intérêt du déficit foncier ?

Ok, on commence à comprendre ce que c’est, mais quel est l’intérêt alors ?

Le premier intérêt de générer un déficit foncier, c’est-à-dire d’avoir une part de charges supérieure à vos loyers, c’est de pouvoir le déduire de votre revenu global (notamment vos revenus d’activité, par exemple vos salaires).

Ainsi, vous diminuez le montant de votre revenu imposable, et donc de votre impôt sur le revenu, autrement dit, vous défiscalisez.

Quelles sont les charges que l’on peut déduire de nos revenus fonciers ?

Rappel préliminaire : on ne peut envisager faire du déficit foncier que si on a opté pour le régime réel, c’est-à-dire que l’on a fait le choix de déduire le montant réel de nos charges, plutôt que le régime micro-foncier par lequel on déduit des loyers un forfait de 30 % avant de les soumettre à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Voyons donc...

Le Code général des impôts donne une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers.

Cette liste que je vais un peu simplifier et surtout tenter de rendre intelligible, comprend :

• les frais de gestion et de garde - Cela recouvre principalement les honoraires d’agence pour la gestion locative (si tant est que vous donnez en gestion votre bien)

• les provisions pour charges de copropriété

• les primes d'assurances ;

• certaines impositions (Taxe foncière principalement)

• les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, ainsi qu’à tous travaux réalisés dans le bien, ainsi que les frais de ces emprunts (frais de dossier, frais de prise de garantie, primes d’assurance du prêt…)

Et je les mets volontairement en dernier, à part :

• les dépenses d'entretien et de réparation

• certaines dépenses d'amélioration

Je vais développer ces deux derniers points importants (dépenses d’entretien et réparation et dépenses d’amélioration) juste après.

Sachant que parmi ces dépenses déductibles des loyers, la loi fiscale prévoit un ordre de priorité dans la déduction des charges :

À savoir que les intérêts d’emprunt sont les premières charges qui doivent être imputées sur les revenus fonciers, avant de passer à l’imputation de tous les autres types de charges.

Cette priorité s’explique par le fait que les intérêts d’emprunts ne sont déductibles que des revenus fonciers, et jamais du revenu global.

Quels sont les stratégies pour générer des charges supérieures au montant des loyers ?

Vous vous en doutez, parmi les charges déductibles que nous avons détaillées ensemble, les dépenses de travaux sont les plus intéressantes.

C’est bel et bien là qu’il y a une stratégie d’optimisation à mettre en place.

Nous l’avons vu, la loi nous permet de déduire :

• les dépenses d'entretien et de réparation

• et certaines dépenses d'amélioration

D’accord mais ça correspond à quoi ?

Définition et exemples concrets :

Les dépenses d’entretien sont tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un bien en bon état, afin d'en permettre un usage normal, sans modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Rentrent dans cette catégorie :

• la remise en état du gros œuvre (toitures, façades, etc.), par exemple les travaux de ravalement de façade ou de toiture ;

• la remise en état de l'installation électrique ;

• la réfection totale d'une évacuation d'eau usée ;

• la remise en état de l'installation de chauffage (remplacement de chaudière, de canalisations, d'éléments de radiateur, etc.).

Quant à elles, les dépenses d’amélioration sont les travaux ayant pour objet d'apporter, à un local d'habitation uniquement, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier pour autant la structure de l'immeuble.

Quelques exemples pour illustrer :

• l'installation du chauffage central,

• l’installation de l'électricité dans des pièces qui en étaient dépourvues,

• l’installation d'un ascenseur,

• l’installation d’une d'une salle d'eau,

• l’installation du tout-à-l'égout...

Tous ces travaux dont je viens de vous parler seront déductibles de vos revenus fonciers, et s’ils vous amènent à dépasser le montant de vos revenus locatifs, vous aurez un déficit foncier à exploiter (je vais vous dire après comment s’y prendre).

Le piège à éviter

Il ne faut pas se laisser abuser, et penser que vous pourrez déduire tous types de travaux pour créer du déficit foncier.

En effet, le piège dans lequel il ne faut pas tomber, c’est croire que vous pourriez créer du déficit foncier avec des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Ceci est impossible.

Soyez rassurés quand même, si vous en faites, ils ne sont pas pour autant perdus, car ils seront déductibles au titre de la plus-value immobilière lors de la revente.

Mais ceci est un autre sujet, que j’aborderai dans un prochain article.

Comment savoir si on a affaire à des

« travaux de construction, reconstruction ou agrandissement » ?

Bon déjà, intuitivement on sait ce que sont des travaux de construction ou d’agrandissement :

Construire une maison, faire une extension, surélever un appartement, ce sont des travaux qui ne sont PAS déductibles des revenus fonciers.

Plus généralement, on a deux critères principaux qui se dégagent pour les qualifier de construction, reconstruction, agrandissement.

Il faut déterminer si les travaux :

1°) ont augmenté la surface des lieux.

OU

2°) ont apporté une modification importante au gros œuvre

Attention, précision intéressante :

Ne sont pas déductibles des revenus fonciers, à ce titre :

- les travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage (donc transformer des bureaux en habitation par exemple),

- l’aménagement de locaux qui constituaient des dépendances non habitables.

Cela signifie qu’on oublie la déduction du coût des travaux d’aménagement des combles, ou de la transformation du garage en chambre !

Maintenant que nous avons fait un tour d’horizon des travaux déductibles et non déductibles, voyons comment fonctionne l’aspect défiscalisation.

Comment fonctionne cette défiscalisation ?

Dès lors que le montant de nos charges déductibles (en ce compris les travaux) est supérieur aux montant de nos loyers annuels, on constate un déficit foncier.

1er intérêt : on peut facilement gommer totalement l’imposition sur les loyers perçus sur l’année de réalisation des travaux année.

S’il reste du déficit une fois la différence faite avec le montant des loyers, la deuxième partie intervient.

2ème intérêt : c’est là que l’imputation se fait sur le revenu global, c’est-à-dire toutes les autres sources de revenu du foyer fiscal : ses salaires, ses bénéfices industriels et commerciaux issus par exemple d’une activité LMNP, etc.

La limite, c’est que cette imputation sur le revenu global ne peut pas dépasser 10 700 € sur l’année.

Et, s’il reste après cela encore du déficit, on passe à la 3ème étape :

3ème intérêt : Le montant du déficit qui n’a pu être utilisé est « mis de côté », c’est-à-dire reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, desquels il sera alors déduit jusqu’à épuisement.

Il ne sera pas possible avec ce déficit-là d’imputer à nouveau sur le revenu global des années suivantes.

Puisque je le répète, le déficit foncier de l’année N qui dépasse le plafond de déduction sur le revenu global de l’année au cours de laquelle les travaux ont été réalisés, est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers.

Précision faite que, quand on a opéré une déduction du déficit foncier sur son revenu global, il faut poursuivre l’activité de location nue pendant les 3 années civiles qui suivent l’année de cette déduction (donc ne pas transformer en meublé, et ne pas vendre).

Cette condition ne s’applique pas à la déduction sur les revenus fonciers eux-mêmes, même en cas de report sur les années qui suivent.

Si vous avez du mal à visualiser ce que peut représenter l'application de toutes ces règles, je vous invite à vous rendre sur l'article suivant, où je vous fais un cas pratique détaillé de déficit foncier.