Sale temps pour les bailleurs : après la mise en place progressive du permis de louer et de l’encadrement des loyers à Bordeaux, voici venu le temps des interdictions de louer des biens qualifiés de « passoire thermique », c’est-à-dire des biens énergivores.

Sans plus attendre, je vous détaille :

1°) en quoi consiste cette nouvelle réglementation,

2°) à partir de quand elle sera applicable,

3°) quelles en seront les conséquences purement techniques,

4°) et quelles seront, à mon sens, les conséquences sur le marché immobilier…

Et, là, le malheur des uns risque de faire le bonheur des autres !

Depuis l’année dernière (2021) le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l’un des nombreux diagnostics à fournir par le vendeur lors de la vente, est au centre de l’attention des professionnels du secteur de l’immobilier.

Il fait l’actualité, et une actualité mouvementée, qui va avoir de réelles conséquences sur la pratique des professionnels du secteur.

Rappel des quelques nouveautés relatives au DPE

L'entrée en vigueur d'une nouvelle méthode de calcul

Pour rappel, le DPE a fait l’objet d’une nouvelle méthode de calcul des consommations énergétiques, et son contenu est devenu « opposable », le tout, depuis le 1er juillet 2021.

D’ailleurs, les premiers résultats d’application de la nouvelle méthode ayant donné lieu à quelques aberrations, il a été rapidement prévu un correctif (entré en vigueur le 1er novembre 2021) pour le classement les biens bâtis avant 1975.

L'entrée en vigueur retardée de l’audit énergétique

Désormais, les conclusions du DPE (autrement dit le classement énergétique du bien selon une échelle de A à G) auront des conséquences juridiques et pratiques importantes :

En effet, la loi Climat et Résilience, du 22 août 2021 prévoit qu’à compter du 1er septembre 2022, les biens classés F ou G (hors biens en copropriété) devront faire l’objet d’un audit énergétique obligatoire pour la signature de l’acte de vente.

Cet audit énergétique devra contenir des propositions de travaux visant à atteindre une rénovation énergétique performante.

C’est-à-dire pour atteindre au minimum la classe énergétique E, ainsi que des propositions de travaux nécessaires pour atteindre la classe B.

Ce document devra lister en outre :

• une information sur le coût estimé des travaux

• les aides existantes pour les financer

• l'impact des travaux sur les factures énergétiques

C’est donc une nouvelle réglementation à appréhender pour le secteur de l’immobilier, et notamment pour les agents immobiliers et notaires.

Le travail de l’agent immobilier sera d’anticiper

, et ne pas attendre que le notaire fasse le rappel à l’ordre au risque de retarder la vente par son manque de diligence en amont.

D’ailleurs, initialement, cette obligation d’audit énergétique pour les ventes devait entrer en vigueur au 1er janvier 2022.

Mais pour des questions de formation des professionnels à la réalisation de ces audits, l’entrée en vigueur a été reportée au 1er septembre 2022.

À ce jour, un tel audit énergétique coûte en moyenne entre 500 et 1 000 €.

C’est cela de plus à ajouter à l’ardoise du vendeur qui s’engagera dans la vente de son bien énergivore.

Les restrictions au droit de louer

Rappel du calendrier des interdictions de louer

En outre, la loi Climat prévoit :

A partir du 1er janvier 2023 : que les logements classés F ou G ne pourront plus voir leur loyer revalorisé

A partir du 1er janvier 2025 : Interdiction de mise en location des logements classés en G !

A partir du 1er janvier 2028 : Interdiction de mise en location des logements classés en F

A partir du 1er janvier 2034 : Interdiction de mise en location des logements classés en E

Les conséquences sur le marché de l'immobilier

Avec ces futures interdictions de mise en location, j’envisage plusieurs hypothèses :

1°) Obligation de réaliser les travaux de mise au norme

Soit les propriétaires bailleurs en question seront amenés à réaliser les travaux pour pouvoir continuer à louer, avec le coût que cela représente (certes accompagnés par des aides d’État).

2°) Nécessité de vendre

Soit les propriétaires bailleurs n’auront pas les ressources financières pour réaliser lesdits travaux (ou pas la volonté) et ils seront contraints de mettre ces logements en vente, à un prix minoré, pour que des acquéreurs, la plupart investisseurs professionnels ou particuliers, réalisent ces travaux pour les rendre de nouveau aptes à la location.

C’est là qu’il y a potentiellement des affaires à faire pour des investisseurs et marchands de biens.

3°) Passer ces biens énergivores en résidences principales

Je vois une autre solution à la marge qui consiste à vendre ce bien qualifié de passoire énergétique à des acquéreurs qui en feront leur résidence principale.

En effet, il n’y a pas de limitation pour occuper un bien énergivore à titre personnel, la réglementation ne concernant que les logements donnés en location.